Loyers commerciaux et crise sanitaire

Un très grand nombre de cinémas ont des baux commerciaux basés exclusivement sur un mode de calcul de leurs loyers en pourcentage de leur chiffre d’affaires.

Leur loyer est calculé sur une assiette correspondante à la moyenne d’un ou plusieurs exercices précédents qui rend leur loyer exigible malgré la cessation de l’activité et la disparition temporaire de leur chiffre d’affaires.

Beaucoup d’autres – notamment dans les centres commerciaux - ont un loyer mixte avec une clause sur les recettes et une base forfaitaire qui ne peut être réduite.

Dans les deux cas, le loyer est dû même pour la période de fermeture administrative.

Le Gouvernement a pris des mesures en matière de loyers commerciaux qui ne visent que les TPE qui relèvent du fonds de solidarité et ne proposent qu’une suspension des pénalités, majorations ou résolutions des baux en cas de non-paiement des loyers.

Les fédérations de bailleurs commerciaux ont de leur côté pris des recommandations destinées à leurs membres (foncières, groupes immobiliers, bailleurs, centres commerciaux…) demandant de repousser le paiement des loyers et leur étalement pour les petites entreprises.

Si des arguments juridiques permettant de repousser ou d’annuler le paiement des loyers commerciaux existent (force majeure, exception d’inexécution, révision du loyer pour imprévision), ils sont fragiles et doivent être confortés par des juges qui prendront nécessairement des décisions au cas par cas et seulement après la crise.

Dans ces circonstances, les fédérations des commerces tentent de proposer des solutions en plus des mesures prises par le Gouvernement pour les très petites entreprises, pour faire annuler le paiement des loyers commerciaux. La FNCF a décidé de se joindre aux demandes des 7 fédérations du commerce qui demandent l’annulation des loyers. Vous pouvez trouver ici leur communiqué de presse.

Vous trouverez au bas de cette page une lettre-type demandant le report ou l'annulation de votre loyer.


- Engagements des fédérations immobilières sur les loyers :

 

 

  • Dans un communiqué de presse paru le 9 avril, le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) demande à ses adhérents de prendre des mesures particulières pour les petits commerces et de prêter attention à la situation des « entreprises moyennes » : « Les petits commerces [les bénéficiaires du fonds de solidarité] verront leurs loyers et charges d’avril et de mai 2020 étalés sur une longue période de 24 mensualités sans intérêt ni pénalité allant du 1er juillet 2020 à juin 2022. Pendant cette période, leurs situations économiques individuelles feront l’objet d’analyses au cas par cas, pouvant conduire à des aménagements personnalisés. »
    « Les entreprises moyennes se rapprocheront individuellement de leurs propriétaires afin d’analyser conjointement leur situation de trésorerie : pour les locataires dont la situation serait la plus tendue, le CNCC incite les propriétaires à donner suite à leurs démarches visant à réduire la tension sur leur trésorerie. Diverses options sont envisageables selon les propriétaires. Néanmoins, les charges doivent être payées aux dates contractuelles puisqu’elles correspondent à des coûts réels encourus par les propriétaires même en période de fermeture des commerces non-essentiels ».

     

  • Le Ministère de l’Economie et des représentants des bailleurs ont eu de nouvelles discussions qui ont abouti à une incitation d’annulation des loyers pour les TPE de la part des bailleurs membres de ces grandes fédérations (la Fédération des sociétés immobilières et des foncières, l’Association française de gestion financière, l’Association française des sociétés de placement immobilier, le Conseil national des centres commerciaux, la Fédération française de l’assurance et la Caisse des dépôts et consignations). Cette proposition d’annulation viserait uniquement les TPE sans plus de précisions (entreprises de moins de 10 salariés et d’un chiffre d’affaire de moins de 2 millions d’euros selon les définitions d’usage), pour trois mois et ne serait qu’une incitation. Par ailleurs, le même communiqué de presse indique qu’un médiateur sera nommé pour trouver des solutions entre bailleurs et preneurs et un code de bonne conduite entre bailleurs et preneurs doit faire l’objet d’un travail en commun. Le communiqué de presse du Ministère de l’Economie et des Finances est téléchargeable en cliquant sur ce lien.


- Mesures sur les loyers prévues par l’ordonnance du 25 mars 2020 pour les très petites entreprises bénéficiant du fonds de solidarité :

L’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels a prévu une mesure concernant les loyers.

Les bénéficiaires en sont les personnes physiques ou morales susceptibles de bénéficier du Fonds de solidarité.

Le principe est l’absence de conséquences juridiques pour le non-paiement des loyers commerciaux.


- Bénéficiaires :

  •  effectif inférieur ou égal à dix salariés (seuil calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 1301 du code de la sécurité sociale ) ;

  • montant du chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros (pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros) ;

  • bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excédant pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos ;

  • Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire, ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros ;

  • Ne pas être contrôlé par une société commerciale ;

  • Les entreprises qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure.

Les personnes visées par l’ordonnance doivent aussi :

  • Avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;

Ou

  • Avoir subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 70% durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020.



- Mesures sur les loyers :

Les personnes physiques ou morales susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité ne peuvent également encourir en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux et quelles que soient les clauses du contrat : 

  • de pénalités financières ou intérêts de retard,

  • de dommages et intérêts,

  • d’astreinte,

  • d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions.


Ces mesures s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Cela signifie que si vous ne payez pas votre loyer immédiatement, vous n’en subirez aucune conséquence mais attention, vous serez ensuite redevable des loyers dus pour cette période et il sera plus difficile de trouver un arrangement pour le paiement de ces loyers si vous n’avez pas dialogué avec votre bailleur.


- Lettre type de demande d’annulation ou de report des loyers :

Ainsi, en plus des mesures et propositions existantes, nous recommandons à tous les cinémas qui ont un loyer à payer, quels que soient leur taille ou leur statut, d’adresser à leur propriétaire bailleur une lettre demandant le report du loyer avec un étalement des loyers dus pour la période ou même l’annulation du loyer.

Vous pouvez trouver ci-après un modèle de lettre à télécharger :

 

 

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